【保存版】住宅ローン金利は変動か固定か？20年・35年・40年の借入期間で比較する選び方ガイド

「住宅ローンを組むなら、変動金利と固定金利どちらを選ぶべきか？」
マイホーム購入を検討する多くの方が直面する大きな疑問だと思います。現在は歴史的な低金利時代と呼ばれていますが、今後の日本経済や日銀の金融政策によって金利上昇が起きる可能性も否めません。そのため、慎重に選ばないと将来の返済負担が大きく変わってしまうリスクがあります。

本記事では借入期間20年、35年、40年のそれぞれのケースについて、変動金利と固定金利のメリット・デメリット、そして実際の返済額シミュレーションをご紹介していきます。さらに、収入安定性を70%と想定した場合にどちらを選ぶべきか、そしておすすめの住宅ローンプラン（銀行や商品）もわかりやすくまとめました。最後まで読んでいただくことで、どのような視点で金利タイプを選ぶべきかがスッキリ理解できるはずです。ぜひ、あなたの住宅ローン選びにお役立てください。

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目次

1. 住宅ローン金利の選択が重要な理由
2. 変動金利 vs 固定金利：知っておきたいメリット・デメリット
3. 金利動向と将来予測：これから上がるのか？
4. 借入期間別シミュレーション（20年・35年・40年）
5. 収入安定性70%想定時のリスクと対策
6. おすすめの住宅ローンプラン：銀行・商品の比較
7. まとめ：あなたに合った最適な金利タイプの選び方

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1. 住宅ローン金利の選択が重要な理由

家を購入する際、多くの方が利用する住宅ローンですが、同じ借入額でもどのタイプの金利を選ぶかで総返済額が大きく変わる可能性があります。理由は大きく2つ。

1. 適用金利そのものの差
   変動金利は低水準のスタート金利が魅力、固定金利はやや高めだが将来金利が上がっても一定という安心感が魅力です。
2. 金利動向や経済情勢の影響
   将来日銀が利上げを行えば変動金利は上昇リスクがあります。一方、契約時の固定金利が高いと、その後金利が上がらなければ「損した…」という気持ちになるかもしれません。

つまり、「変動金利か固定金利か」という選択は、将来の金利リスクやライフプランとの相性を考えた上で判断する必要があります。

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2. 変動金利 vs 固定金利：知っておきたいメリット・デメリット

変動金利のメリット・デメリット

• メリット
  • 金利が低く、毎月の返済額を抑えやすい
  • 当初支払い負担が軽いので、繰上返済のチャンスが広がる
• デメリット
  • 将来金利が上昇した場合、返済額が増えるリスクがある
  • 経済指標や銀行の金利見直しを気にしながら返済を続ける必要がある

長期固定金利（全期間固定）のメリット・デメリット

• メリット
  • 契約時の金利で全期間固定されるため、返済額が最後まで変わらない
  • 金利上昇局面に強く、計画的に支出を管理できる
• デメリット
  • 変動金利よりも金利が高めに設定されるのが一般的
  • 契約当初に総支払額が増える可能性が高い

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3. 金利動向と将来予測：これから上がるのか？

昨今の経済情勢を踏まえると、「日銀による大規模緩和政策が少しずつ修正されるのでは？」という見方があります。実際、少し前に長期国債の利回り上限を拡大するという発表などもあり、将来的にはゆるやかに変動金利が上がる可能性が指摘されます。

さらに、アメリカのFRB（連邦準備制度理事会）が利上げ方針を続けていたり、ヨーロッパ各国でもインフレ抑制を目的に金利が引き上げられています。世界的に見ると「ゼロ金利政策」はかなり異例な状態。日本も将来的に緩和解除となれば、変動金利の見直しが始まる可能性は十分考えられます。

もし金利が本格的に上昇すると、変動金利型の返済額が増えて家計が圧迫されるリスクが存在します。一方、固定金利を選んだ場合には金利上昇の影響を一切受けないため、安定感を得られますが、逆に金利があまり上がらなかった時には総返済額で変動金利より割高になるかもしれません。

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4. 借入期間別シミュレーション（20年・35年・40年）

ここでは、借入額3,000万円として、元利均等返済・ボーナス払い無しで試算した場合の目安を示します（あくまで概算）。変動金利は**当初0.5%→上昇時1.5%**と仮定、固定金利は借入期間別におおよその市場金利を参考にしました。

借入期間	全期間固定金利	変動金利（当初0.5%）	変動金利（1.5%に上昇）
20年	金利1.55% 月約14.5万円	月約13.1万円	月約14.5万円
35年	金利1.94% 月約9.8万円	月約7.8万円	月約9.2万円
40年	金利2.20% 月約9.4万円	月約6.9万円	月約8.3万円

• 20年ローン
  全期間固定で約14.5万円／月、変動は当初13.1万円→1.5%に上がると14.5万円。つまり金利上昇時には固定と同程度まで返済が増えます。
• 35年ローン
  固定金利（1.94%）の月返済は約9.8万円。変動当初だと約7.8万円まで下がります。金利上昇で月約9.2万円になるため、固定よりわずかに安い負担で済むかもしれません。
• 40年ローン
  固定金利（2.20%）だと月約9.4万円ですが、変動当初は約6.9万円まで軽減可能。しかし1.5%上昇時には8.3万円となり、それでも固定より差は1万円ほどあります。

上記から、借入期間が長いほど当初の差が大きい一方、金利上昇局面で負担が増すリスクも大きくなることがわかるでしょう。

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5. 収入安定性70%想定時のリスクと対策

収入が安定している場合は、変動金利でのリスクもそれなりにカバーできますが、もし**「収入の安定性が70%程度」**だとすると、残り30%は業績や景気に左右されやすい可能性があります。たとえばボーナスがカットされるとか、残業代が減るなどです。

主なリスク

• 変動金利の大幅上昇
  今の超低金利から1～2%上がるだけでも負担は増えます。もし収入が下がるタイミングと重なると返済計画が苦しくなるでしょう。
• 固定金利でも返済額が高め
  最初から金利がやや高い分、変動に比べて月々の返済額が多く、収入ダウンに対応しにくいこともあります。

対策

1. 無理のない返済計画を立てる
   「余裕のないフル借入」ではなく、安定的に返せる額を元にシミュレーションする。
2. ボーナス返済は控えめに
   ボーナス払い頼みで組むと、景気次第で破綻リスクが高まります。
3. 繰上返済を活用する
   変動金利の場合、低金利のうちに元金を減らしておくことで、将来的な上昇リスクを抑えることが可能です。

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6. おすすめの住宅ローンプラン：銀行・商品の比較

ここでは具体的に、固定金利と変動金利で人気の高い住宅ローンの例を挙げてみます。

長期固定金利

1. フラット35（住宅金融支援機構）
   • 返済期間15～35年までOK。長期固定の定番。
   • 金利水準は2025年3月時点で1.94%前後が目安。
   • 団信加入や保証料が不要なメリットも。
2. フラット20（ARUHI)
   • 返済期間20年以内だとさらに低金利に。
   • ライフプラン次第では支払い総額を抑えられる。
3. 民間銀行の全期間固定（例：りそな銀行、住信SBIネット銀行)
   • 条件によってはフラットより若干安くなるケースもある。
   • 一部繰上返済手数料が無料など、付帯サービスに注目。

変動金利

1. 住信SBIネット銀行（公式サイト)
   • 業界最低水準0.3%台の変動金利。
   • 繰上返済手数料が無料、保証料0円。
   • 各種優遇プランも豊富。
2. auじぶん銀行
   • auユーザー向け特典があり、金利優遇やキャッシュバックも。
   • ネット完結できる点が魅力。
3. メガバンク（三菱UFJ、三井住友、みずほ など）
   • 店頭金利2.475%を大幅優遇し、実質0.4～0.5%台の適用例も。
   • 対面で相談しながら進めたい方におすすめ。

これらはあくまで代表例です。地銀や信用金庫においてもお得な商品が数多く存在し、地元自治体との提携ローンなどでさらに金利優遇を受けられるケースもあります。

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7. まとめ：あなたに合った最適な金利タイプの選び方

• 変動金利がおすすめな人
  • 当面の低金利メリットを活かし、返済額を抑えつつ繰上返済や資産運用を考えたい
  • 収入にある程度余裕があり、将来の金利上昇リスクにも対応できる
  • 経済情勢や金利変動にこまめに目を光らせられる
• 長期固定金利がおすすめな人
  • 金利上昇を不安に感じる方
  • 家計管理をシンプルにし、返済計画を安定させたい
  • ローン完済まで支払い額が変わらない安心を優先したい

借入期間別にみると、短期（20年以内）なら固定金利も割安で総返済額が少なくなる可能性があります。一方、35年や40年といった長期で返済総額が大きくなる場合は、変動金利の低負担を活かしながら繰上返済を進める戦略も魅力的です。

ただし、収入の安定性が低めなら安易な変動金利選択は注意が必要。また、ボーナス返済を多く組み込むと、ボーナスが減ったときのリスクが大きくなるため、無理のない範囲が鉄則です。

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【当記事でご紹介したリンク先】

1. 住宅金融支援機構公式サイト（フラット35）
2. ARUHI公式サイト
3. 住信SBIネット銀行 住宅ローン

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さいごに

家族の将来やライフプランと直結する重要な住宅ローン選び。金利タイプの違いを理解し、収入見込みや返済計画をしっかり検討することが大切です。特に、これから先は金利が上がっていく可能性も頭に入れて、**「何があっても返済が破綻しない」**ような安全な資金計画を組み立てましょう。

まずは、ネット銀行やメガバンク、地銀など複数社に相談してみて、金利や諸経費、手数料などを比較検討するのがおすすめです。面倒でも比較検討をしっかり行うことで、最終的に大きな金額を節約できる場合も珍しくありません。

当ブログでは、今後も住宅ローンに関する最新情報や金利動向、各社のキャンペーン・優遇情報を随時配信していきます。興味がある方はぜひブックマークしていただけると嬉しいです。あなたのマイホーム購入が、より安心で満足度の高いものになるよう応援しています。