住宅ローンがあるけど離婚したい！

まずは価格の把握から！

家が単独名義か共有名義か、住み続けたいという要望があるかなど、色々確認すべき点はありますが、まずはいくらくらいで売れそうかを把握するのがお勧めです。

住宅ローン残高（残債）よりも高く売れそうなら問題はないですが、下回りそうな場合はその差を補填する必要があります。補填が出来なければ通常の売却は難しくなります。

しかしどうなるかわからない状況で不動産会社に聞くのも気が引けますし、聞いた後に営業活動されても困りますよね。

その場合にお勧めなのがエリアネットが運営している簡易査定サイト「ななサテ」です。

「ななサテ」は個人情報の入力は一切不要で土地や戸建なら住所、土地面積、建物面積、建物築年数の入力だけ。マンションであればマンション名と面積入力だけで、だいたいの目安価格が出てきます。

一般的なネット査定サイトでは名前、電話番号、メールアドレスの入力を求められており、結局は複数の不動産会社から電話などの営業活動があります。

「ななサテ」の結果、残債以上で売れそうであれば問題ありません。

ギリギリの価格か、下回る結果であればできれば相談していただいた方が無難です。「ななサテ」は個別要因を一切考慮していませんし、情報の更新にラグがありますので相場が変わっている可能性もあります。

離婚時における住宅の基本的な分与方法

不動産の分与は以下２通りの方法が考えられます。

1. 売却して分与する
2. 現金で精算し、一方が所持し続ける（以下、住み続けると言い換えます）

婚姻中に築いた残債は共有財産となります。そのため住宅の名義が単独でも離婚時に分与対象となります。2分の1分与することが一般的ですが以下のケースだと、その分を配慮することもあります。

売却して分与する

売れたお金から残債や売却経費を差し引いて余ったお金を分けます。

分け方は一般的には２分の１ですが、上記で説明したケースや離婚原因がどちらか一方にあり、慰謝料的な意味合いで割合を変えることも考えられます。

現金で精算し、一方が所持し続ける（住み続ける）

売却価格を想定してそこから残債と想定経費を差し引き、余ったお金を住み続ける方が住まない方に割合分支払うことで分与します。

例えば想定売却価格が2,000万円、残債は1,000万円、売却経費は100万円だと、余るお金は900万円、2分の1で分けるとしたら、住まいない方に450万円支払って精算します。

文章にすると簡単そうですが、問題点がいくつかあります。

●想定売却価格の算定が難しい

お金を払う側からすれば、評価が低ければ低いほど相手方に支払うお金は少なくなるので、想定売却価格を低く見積もった方が有利です。お金を受け取る側はその逆で高く見積もった方が有利です。

売却想定価格を計算する場合、不動産会社に査定を依頼したりしても、査定価格は会社によって差がでますので、どの価格が正解かは実際に売りに出さなければわかりません。

◉不動産査定価格に差が出る理由に関する記事はコチラ
査定価格に差がでるのは何故？査定金額が高いところに売却を任せれば良いのか？

そのため想定売却価格をいくらにするかは揉める可能性が高いのです。

●住宅ローンが単独債務ではなく連帯債務の場合

連帯債務とは、夫婦どちらもローンを返す義務があるということになります。

更にローン契約時に銀行は夫婦両方の年収を条件にお金を貸しているので、離婚して財産分与したからといって、住まない方の返済義務を無くすことはほとんどありません。

それでも良いからと清算して分与を進めることも出来ますが、万が一住み続ける方が滞納すると、一方もいわゆるブラックリストに登録されてしまい、新たなローンが組めなくなる可能性もあります。

●住宅名義が共有の場合

住宅名義が共有の場合も懸念要素があります。

ローンの理由により、連帯債務者を外れることが難しいので、名義変更もできません。分与の精算が終わったとしても、ローンを払い終わるまでは共有名義のままであるケースが考えられます。

この場合の問題点としてはローンの支払いが滞る場合と同様に固定資産税の支払いが滞ると差し押さえされる可能性があります。住宅ローンの差し押さえ対象は不動産のみですが、税金の場合は、預貯金や給料まで範囲です。

住み続ける方が何らかの理由で経済的に困窮し、滞納してしまった場合、住まない方のリスクが非常に大きく、将来に不安を残すことになります。

また、ローン完済後に住まない方が認知症になっていた場合や相続が発生していた場合などもトラブルの要因です。

最後に上記すべての問題をクリアしたとしても、清算する原資があるかという問題もあります。

先ほど例に挙げた想定売却価格が2,000万円、残債は1,000万円、売却経費は100万円、余るお金は900万円、2分の1で分けるとしたら、住まいない方に450万円支うという条件で考えると、住み続ける方は、450万円用意する必要があります。

夫婦共有財産として現金が900万円以上あって現金をすべて渡したり、独身時代に築いた財産が450万円以上あれば問題は解決しますが、現実的にはなかなか難しい場合もあります。また、割賦にして月々支払い続けるという方法も考えられますが、経済状況に左右されるため、不安を残します。

以上のことから住宅ローンがある場合、完済までの期間がよっぽど短い以外は、売却が現実的です。住まない方が慰謝料や教育費の代わりにローン支払いを負担するという考えも聞くことがありますが、この方法も住まない方が支払できなくなった時点でお住まいを失うことになります。

協議することが大切

不動産に関する一般的な分与方法をご紹介しましたが、これは決まりではありません。

例えば一方が財産すべてを、一方が負債すべてを引き受けるという極端な条件でも互いに納得さえすれば問題はありません。

単独名義の場合は強引に進めることは可能ですが、のちのち大きなトラブルになることは目に見えていますので、不動産会社としてもそのような状態では、売却活動を進めることはないでしょう。

協議に弁護士を利用するかどうかですが、いきなり弁護士から連絡すると相手方が身構えてしまい、話が大きくなることもあります。協議する前に相談するのは良いと思います。

相手が協議に応じる状況であれば、まずは当人同士で話し合いを行うことから始めるべきかと思います。

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