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人口から予想する将来の札幌市売買不動産市場

札幌市は2021年に戦後初めて人口減少！

今から3年前、2021年札幌市は人口減少に転じました。

280人減と大きな数字ではありませんが、その後は2022年1,156人減、2024年2,584人減と減少人数は年々増えています。

人口が減少すれば、住宅の需要は低くなり、価格が下落します。下落するだけならまだマシで、札幌市内でも売りたくても売れないという「負」動産が出てくるかもしれません。札幌市の推計から今後の売買不動産市場を考えてみます。

令和4年の将来推計人口

2023年3月31日に札幌市から発表された令和2年を基準とした5年ごとの推計資料があります。
将来推計人口・世帯数（札幌市のWebサイト）

1年後2025年人口総数の推計をみると196.7万人ですが、2024年4月1日現在196.5万人で誤差は約2,000人です。まったくあてにならない数字ではないかと思いますので、この推計を基に人口がどうなっていくかをご紹介します。

不動産購入年代の人口推移

不動産購入を検討する確率が高いであろう25～49歳の人口は以下の通りです。なお、2025年推計は使わず、2024年4月1日現在の人口データでご紹介します。

25～49歳の人口

年	人口	変動
2020年	63.1万人	–
2024年	59.6万人	3.5万人減
2030年	53.9万人	4.2万人減
2035年	49万人	4.9万人減

毎年購入層は減っており、減る人数も大きくなっていくことがわかります。

不動産売却年代の人口推移

次に売却を検討するであろう65歳以上の人口をみてみます。

65歳以上の人口

年	人口	変動
2020年	54.9万人	–
2024年	55.9万人	1万人増
2030年	60.7万人	4.8万人増
2035年	63.4万人	2.7万人増

65歳以上の人口はその後も増え続け、2045年68.3万人をピークとしてその後減少に転じるようです。ちなみにピーク時の65歳比率は39.3％です。

人口減なのに世帯数は増える！

札幌市は令和5年に世帯数の推計も発表しています。

将来推計人口・世帯数（札幌市のWebサイト）

札幌市の世帯数推計

年	世帯数
2020年	96.7万世帯
2024年	110万世帯
2030年	99万世帯
2035年	98.5万世帯

2020年から2035年にかけて人口は約7万人減少する予想に対して世帯数は1.2万世帯増えている結果となりました。

ちなみに2025年推計では98.6万世帯と予想していましたが、実際には110万世帯です。もしかすると推計以上に世帯数は増加するかもしれません。

購入層減、売却層増、世帯数増の原因は？

購入層減、売却層増の原因はずいぶん前から言われている少子高齢化の結果です。ここからすぐに改善されるということは考えにくいのではないかと思います。

人口減での世帯数増については、3つの要因が考えられます。

1. 単身世帯が増える、つまり結婚しない世帯が増える
2. 結婚しても子供を作らない選択をする家族が増える
3. 高齢者夫婦世帯のどちらかが亡くなり、単身世帯化する

どれかの要因というよりもすべてが要因になっているのではないかと思います。

不動産市場はどうなる？

このデータをみると、やはり売買物件の需要は減っていくことがわかります。世帯数あたりの人数も減るということは、広い家の需要が減るということになるので特に戸建需要が減っていくのではないかと思います。

子供を作らない世帯、もしくは核家族が更に増えていくと、利便性の良いマンションが選ばれやすいのではないかと思います。

賃貸需要は世帯自体が増えるので増加するでしょう。それに伴い、賃貸用住宅建築の為、地下鉄周辺の土地が求められることにより、相場はしばらく維持しそうです。

以上のことから今後は札幌市内で二極化が進むのではないかと思います。

地下鉄やJR等の徒歩圏外のエリアでは人口が減り、公共交通機関周辺に人口が集中することで、戸建住宅中心エリアは土地や戸建の相場は下落していくと予想します。

また、地下鉄駅やＪＲ駅周辺でも今は10分圏内かどうかが好立地の基準とされていますが、7分圏内や5分圏内でないと好立地の基準が上がるかもしれません。

中長期的に売却や住み替えなどを検討する場合は、不動産価格が下落していることを前提に考えたほうが無難です。

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