土地売却のポイント全部教えます！

土地売却を成功させるにはどうしたら良いか、価格設定や取引後にトラブルにならないためのポイントをご紹介します。

ポイント1　土地面積と立地条件による価格設定

土地は広ければ良いというわけではありません。広い土地には魅力がありますが、その分価格が高くなってしまい、買い手が減少します。

戸建住宅街だと土地は広ければ広いほど坪単価が下がる傾向にあります。

例　A住所の平均坪単価が30万円で、買主様が2,500万円の家を建てたい場合

• 50坪の土地だと1,500万円新築費合わせて4,000万円前後の予算で建築可能
• 100坪の土地だと3,000万円新築費合わせて5,500万円前後の予算で建築可能

必要予算が高くなればなるほど、買主様は少なくなってくるので、100坪の土地は売りづらいので、単価の調整が必要になる。

解決策として土地を2つに割って50坪の土地×2にできる土地の形であれば 地域需要にあった大きさになり、相場通りの売却が可能になります。

上記では50坪が適正で100坪が大きいと仮定しましたが、地域によっても異なります。

100坪前後の区画割が当たり前の地域があったり、○○坪以下の面積にすると建築に規制が掛かる地域があったり様々です。

大切なのは売却する土地の地域はどのくらいの面積が求められ、どのくらいの予算で探している買主様が多い地域なのかを知ることです。

これは不動産会社の経験と知識が必要になりますが、ざっくりとした価格を知るには周辺の建売住宅がいくらくらいで売っているかで、この地域ではどのくらいの価格が求められるか知ることが出来ます。

戸建住宅街ではなく地下鉄やJR周辺の土地だと広ければ広いほど戸建用途以外の需要が発生します。アパート、マンション、テナント等です。また、幹線道路も同様です。

土地面積と立地条件により、どんな需要があるのかを想像できれば、どのような価格設定にすれば土地売却が成功できるのかを判断することが出来ます。

ポイント2　土地条件による価格設定

土地条件とは接道（土地と接している道路）の方位や幅、土地の形状です。

接道方位は一般的には南側が人気ですが、北側だったとしても土地の形状が長めであれば日当たりの良い建物を建築することは可能性です。

北海道の場合、接道の除雪状況を気にされます。一般的には8ｍ幅以上の道路であれば除雪が入りますが（札幌市の場合）、幅が広ければ広いほど安心です。しかし広すぎて通行量の多い道であれば住宅地としては価値を落とすこともあります。

土地形状は極端でなければ価格に影響することはありません。

極端に細長い長方形型や三角形、旗竿地（上から見たときに旗のような形の土地）などであれば価格に影響があります。

どのくらいの価格設定になるかは一概に言えませんが、多い事例としては次の通りです。

• 前面道路が4ｍ相場の７～９割程度
• 旗竿地相場の６～８割程度

こちらも立地や面積によっても変動しますので注意が必要です。

ポイント3　スムーズに成約するために

不動産仲介会社がインターネット広告媒体をどのくらい使っているかも大切なポイントですが、不動産仲介会社がハウスメーカーや工務店と繋がりがあるかも大きなポイントです。

戸建やマンションであれば、実際に内覧すれば自分たちの条件にあった不動産か判断をすることが出来ますが、土地については、実際にどんな建物を建てられるのか想像するのが難しく、立地条件があっているかまでしか判断が出来ないケースがほとんどです。

そのため土地情報を多くのハウスメーカーや工務店に提供することが出来れば、その土地にどんな建物が建てられるか、その場合の費用がいくらになるかをまとめて買主様にご紹介してもらうことが出来ます。販売経路が多いほど、成約の可能性が高くなります。

またポイント2でもご説明した北側でも形状によっては日当たりが良く建築できる等一般のお客様では気が付かないポイントもハウスメーカーを通して紹介してもらえばお客様にアピールすることが出来ます。

ポイント4　土地売却でトラブルにならないために

土地売却でトラブルになる要素としては

• 隣地との越境問題
• 地中埋設物

がほとんどです。

まずは隣地との越境問題のよくあるケースとして、樹木、塀があげられます。

こちらの土地から隣地に越境している場合

この場合は、家屋解体時に、越境している樹木や塀を撤去すれば問題は起こらないでしょう。家屋がすでにない場合は、改めて解体会社に依頼する必要があるかもしれません。

注意点としては、塀の解体をする場合、この塀が土留めの役割を果たしている場合があります。その場合、塀を解体することによって、こちらの土が隣地に流れる（逆も可能性あり）場合がありますので、解体した後に法面にする、新たに土留めを設置するなどなんらかの対策が必要です。対策方法は隣地とも協議する必要があるため、正解はありません。

隣地からこちらの土地に越境している場合

樹木であれば伐採をお願いすることで、解決できます。民法上は隣地に請求する権利があり、もし応じなければこちらで伐採することも出来ますが、相談の上解決した方が無難です。

次に塀の場合、こちらが売却するからと言って、壊してくれというのはトラブルのもとになります。大抵の場合、合意書を交わしてトラブルを回避します。

内容は

1. 塀はこのままの状態を維持する
2. 壊れたりしたらそちらが修繕する
3. もし塀を立て直す場合には境界を守る

という合意内容が一般的だと思います。

境界が曖昧である、塀が共有である、塀の所有権が曖昧

土地測量がずっと昔で、隣地との境界線を示す境界石がない場合、塀や樹木の越境が発生しているかわからない場合です。

その場合は測量をいれて境界線をはっきりさせる必要があります。測量には時間が掛かりますので、余裕をもって依頼することをお勧めします。

また、塀が共有、どちらが建てたかわからないということもあります。

この場合は隣地と話し合いをして、共有状態を継続するのか、売却を機に所有権を一方にするのかはっきりさせておく必要があります。塀の所有権が曖昧な場合も同様です。

樹木、塀以外にも、上水道管、下水道管、下水桝の問題もあります。

上水道管（下水道管）が隣地を経由して引き込まれている場合

この場合だとあまり問題になることはありません。新築する場合は新たに引込むケースがほとんどですので、単純に使わなければ問題ありません。

ただ、土地に経由していた水道管は隣地に残ることになるので、そのことを隣地にお伝えする必要はあるかと思います。

上水道管（下水道管）が本地を経由して隣地に引込まれている場合

この場合は隣地が新たに引込んでくれたらよいのですが、費用が掛かることなのでこちらの都合で引き直しして欲しいと要求するとトラブルになりかねません。

この場合は塀と一緒で合意書によって解決することがほとんどです。

内容は塀と一緒で

1. 現状のまま使わせること
2. 何かあったら隣地負担で直すこと
3. 引込直す場合は経由せずに引き込むこと

となります。

上水道管（下水道管）がどちらかを経由する場合は、元々が建売で分譲がかなり昔というパターンが多いです。下水道管が経由しているケースは多くありません。

下水桝が共有の場合

下水桝とは下水が詰まった時に蓋を開けて詰まりを解消するためのものですが、土地の分譲が古いエリアだと2つの土地に1つの桝というケースが多いです。

この場合だと、新築後もその桝を使用するかどうかとなりますが、今は桝を新設することが一般的だと思います。この場合だと上水道管が本地を経由している場合同様の合意書を交わし解決することがほとんどです。

地中に解体した建物の残骸、建物の杭がある

次に地中障害についてですが、一般的には以下のことが考えられます。

まだ家屋があり、売却を機に解体する場合は大丈夫ですが、以前に解体を終えており更地状態の土地を売却する場合、解体時に発生したガラが埋められていることがたまにあります。

今ではあり得ませんが、昔は解体会社が適当で解体時に発生する解体ガラを埋め戻してしまう会社もあったようです。

また、地盤が弱い地域だと、建物を安定させるために杭打ち工事をするが一般的なので杭が残ったままの可能性もあります。杭については抜く工事が高額になるため、買主様に確認して残存する杭の位置が建築に支障が無ければ、現状のまま引渡すことも考えられます。

一般的には土地引渡し後2～3カ月間の間に地中障害が発覚した場合は売主様の費用負担で地中障害を取り除く必要があります。

土壌汚染の場合

かなり限られていますが、例えばその土地の上でクリーニング業や塗装業などを行っていた場合、土壌に有害物質がしみ込んでいる可能性があります。その場合、表面上の土を一度取り除き、新たに土を埋め戻す必要があるため、その土地がどのような使われ方をしていたかの確認が必要です。

井戸等の地中埋設物

こちらもレアケースですが、たまに井戸が発見されることがあります。井戸の状況によっても違いますが、水脈が生きていれば加工が必要になることもあります。状況にもよりますが高額になるケースが多いです。

地中障害の場合は蓋を開けてみないとわからないというのが正直なところです。

売買が終わっても、買主様の建築が始まってしばらくの間は売却資金をある程度残しておいた方が良いかもしれません。

土地売却は見えないトラブルや、注意しなければ見落としてしまうトラブルの種があります。しっかりトラブルにならないように注意深く見てくれる不動産会社に頼まなければトラブルに巻き込まれる可能性があります。

また、地域需要を知らなければ、高すぎる査定価格で販売が長引いたり、逆に安い査定価格が提示されてしまい、損することもありますので注意が必要です。

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