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2022.03.22

土地選びは面白い!向きや大きさだけで選んでいませんか?

土地を選ぶ基準ってどの様に選ぶかご存じですか?

実は土地って知れば知るほど面白いんですよ。「南向き」とか「〇〇地域限定」など条件を絞って探されると思います。

土地探しの面白いところは、向きや大きさだけで探すのは危険です。

土地の形状で希望通りの間取りプランが作れなかったり、平坦に見えても実は手前と奥で地盤面に高低差があり、建築費が高くなったりする事があります。

建物プランに合わせて土地を探すのか?

土地形状に合わせて建築プランを考えるのか?

どちらを優先して考えるのかは、希望条件の優先順位によって判断することになります。

例えば「立地を優先」する場合、既に街並みが形成されている事がほとんどなので、例えば「南向き」を希望していても、南北に街区が形成されている場合、そもそも南向きの土地の件数自体が極端に少ない場合もあります。

相場から予算を考えて面積を重視して「50坪前後」であれば予算に合うと探しても、造成時期の流行の大きさがあって、平均的に70坪前後で街並みを作っている場合などもあります。20坪違えば約1.4倍の予算で考えなければいけなくなるため、建物で調整する事を余儀なくされる事もあります。

建物を重視して土地探しをされる場合、「土地代は〇〇〇〇万円まで」と決めていても、その地域の相場が合致していなければ、売主様も損はしたくないため相場より安い価格で売りに出る事はありません。

土地探しで重要なのは、上記の様な事がある事を把握した上で探す事が重要です。

敷地の高低差や法令の制限

他にもその敷地内で高低差がある場合、その高低差の度合いにもよりますが「どの様に土留めを作るか?」「建物を基礎深にして対応するか?」など、通常の建築費にプラスして考えなければなりません。

あとは法令の制限がどの様に規制がされているか?

用途地域や建蔽率、容積率はご存じでしょうか?

ほとんどの用途地域で住宅は建築できますが、店舗併用住宅やアパートなどの収益物件を建築される場合は確認が必要です。

建蔽率は敷地を100とした場合に建物で使用して良い範囲の割合です。

容積率は敷地を100とした場合、最大で建築できる延床面積を指します。

高さの制限や外壁後退距離の確保要件など、本当に奥が深いんです。土地を探される時は、予算や立地などの優先順位を明確にして、希望条件の視野を少し広げて探すことが希望条件に近い土地に出会える可能性が高まります。

建築会社にプランや見積もりを依頼する

「少し条件と違うところはあるけど予算に合うかな?」「予算に収まるかな?」など建築会社に相談してみてはいかがでしょうか?

ほとんどの建築会社はラフプランや概算見積りは無料です。建築会社に相談すると、表面だけでは判断できない予想される杭の有無、深さまで教えてくれます。

土地ありき、予算ありきだけで土地探しを進めても、土地の必要な要件で計画を変更しなければいけなくなる場合もあります。最悪な場合は計画自体を断念しなければいけなくなる可能性もあります。

上記のことは、建築会社もプランを作り、積算しなければ予算を組めない様な事柄です。プロでも判断するまでに時間が必要なことなんです。

土地はほぼ唯一無二になります。

本当に土地探しって面白いんです。

希望に近いと思って下ばかり見てると、空中で越境物があったり、隣地から落雪などが予想されたり・・・

不動産会社と建築会社を上手に使って、希望に近い物件探しをしませんか?私はそれぞれのプロに相談した方が、希望に近い土地に巡りあえると思いますよ。