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2021.05.28

【相談08】相続したアパートの管理が難しいので売却したい

今回のご相談内容

札幌市西区二十四軒にある昭和59年築のアパート。ご主人が所有者でしたが亡くなり、ご自分が所有者になりました。今までアパートがお住まいに近い事もあり管理をしたいていましたが管理が出来なくなってしまったため売却したいとの相談です。ご自身は亡くなったご主人の相続人となるため、ご主人様のご兄弟であるM様とお話させていただきます。

アパートを所有していますが今まで任せていた兄弟が亡くなり、これからの維持・管理が大変だから売却したいの。冬までに処分したい。時期も決まっているし札幌からは離れているから買取の査定価格が知りたいです。

とても立地良いのアパートのため土地だけでも高値な地域となりますが、賃借人の退去予定はありますか?

高齢の方が長く住んでいてくれているので退去の話はしたくないです。出来ればアパートとして売りたい。手取り額は高い方がうれしいけど、距離も離れているからできる事は限られているし、どうしたら良いですか?

アパートということでしたのでレントロール(家賃表)はありますか?個別の家賃が載っている収支のわかる書類です。

レントロール?兄が管理してたからわからない。
わからないと査定できないの?確定申告に使っていた書類ならあるけど…

不動産の査定は「成約事例比較法」と「収益還元法」で一般的に査定をおこないます。アパートの査定ではどちらの方法が売主様にとって良い提案になるかを検討したいので、現在の状況を確認するためにレントロール(家賃表)を確認しています。写真でもいいのでメールで送って頂けますか?おすすめのご提案をおこないます。査定書が出来ましたらご希望もお伺いしたいので一度お時間をください。その時までに売却に関して重要になってくる不動産の調査を実施しておきます。札幌から現地までは1時間強で伺えますが、できれば一度で判断できるように準備して伺いたいと思います。

遠いけど大丈夫ですか?

大丈夫です。近いですよ。直接ご説明した方がお互いに安心できますし、資料を確認頂きながら説明できるのでわかりやすいと思います。

実際にお会いして…

不動産の調査で新築当時に建物の完了検査をうけていなかったことをご存じですか?融資を受ける際にネックになる可能性があります。しかし、立地が良いため通常の利回りで査定価格のご提案をさせて頂きますね。

相続により取得しているため詳しいことは知らなかったです。持っている書類を全部見せるから必要なものを教えてください。わからないことだらけだから全部見てもらいたいです。他にも話聞いているけど、すごく丁寧に書類まとめてくれて、税金の説明もしてくれて家族にも話しやすいわ。不動産会社沢山あるけどそれぞれ違うね。業者を決めても今後が不安になるようなホントに大丈夫かって思うところやメールしかくれないところもあるから安心した。もし頼んでだとしても心強いです。でもまだ買取価格が出ていない会社もあるから、せっかく来てくれたけど待っててください。

まとめ

買取の場合は買取価格を重視するからもいらっしゃいますが、相続の場合は書類によっては税金の控除に繋がるものがあります。提案されなかった場合、高い買取価格を提示されていても蓋を開けると後から高い税金がくることも…相続によって取得された方は、その不動産について全くわかっていないことが多く、今回は購入当時の書類を大切に保管されていたことから税金の対策にも活用できることをお伝えできました。権利書は大事なものと思って保管していても、古い書類と紛れてしまい、気が付いたら不必要な書類と一緒に捨ててしまっている方も少なくありません。相続で不動産を取得した場合は相続登記時に新たな権利書が発行されるので、古い権利書は参考にはなりますが、効力を失った権利書を真の権利書と勘違いしている場合もあります。登記が完了してから使用するまでに期間が経過する間に、記憶が曖昧になってしまう事もあります。仮に相続登記で真の権利書が新しくなったとしても、従前の権利書も処分せずに保管する事をおすすめします。権利書の他に購入当時の諸経費、契約書、図面等を取っておくと、残されたご家族も不動産を売却する場合の査定価格や、税金対策にも活用できます。こんなよれよれな書類でいいのと言われます。それがいいんです。いらない書類だと思い込み、不動産会社に見せなくてもいいと判断しないでください。その書類が大切な事・・・実はものすごく多いです(笑)。地方にお住まいの方だと、電話、メールでのやりとりが多くなってしまいますが、フットワークが軽い会社なのでご相談下さい。「打合せを控えたい」「打合せ回数を少なくしたい」と言われる事もありますが、当社はコロナ対策としても検温や消毒だけではなく月1回のPCR検査を全社員で実施しています。一度じっくりお話や書類を確認させて頂ければあとは決断して頂くだけです。