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2021.08.20

【相談94】貸していたマンションを売却するかまた賃貸にするか得策が何かわかりません

今回のご相談内容

分譲マンションの1部屋と一戸建てを所有しています。分譲マンションは賃貸で人に貸していましたが、このたび賃借人が退去したためどのように活用しようか迷っていて相談させていただきました。売却したりもう一度賃貸にするなど色々な方法があると思いますが、どれが得策か決められません。

賃貸で貸していたんだけど、借りてた人が出て行ったのでどうしようかと悩んで…プロの意見を聞いてみようと思ってます。

マンションもご自宅も非常に人気のあるエリアですので、どちらを売却しても需要はありますよ。なんとなくでもお考えになってることはあるのでしょうか?

今なら高く売れると聞いたので、損はしたくないんですよね…。もう住宅ローンもないし、時間はいくらでもあるので。

なるほど、どのように活用したらよいか、不動産を複数お持ちですと悩みますよね。もう一度賃貸にして家賃収入を得るというお考えはございますか?

さっきも言った通り、住宅ローンもないから管理費とか固定資産税分が賄えれば賃貸でもマイナスはないし、良いかなと思ったのですが…。でも、賃借人が出て行ったお部屋を数年ぶりに見て驚いたんです…結構汚いな、丁寧に使ってくれてなかったんだなって。

そうですね…。お部屋の状況を拝見しますと次に貸す場合には修繕の費用がかなり必要かとお見受けします。次に貸す際は、一通り直してからでないと厳しいかと。仮に修繕費が200万円として、かけた修繕費の元を取るまで3~5年は要するのではないかと思います。その分住んで頂ければ問題ないのですが、短期間で出て行ったり入居者が決まらないなどあれば大変です。

そうですよね。ただ、手放すのもなんだか惜しい気もして。

所有している不動産を賃貸にする際のメリットは、やはり家賃収入を得られる事。不動産を資産として持ち続けられること。将来的に親族へ相続することも可能です。今後、その家に住む事も可能です。逆にデメリットは、住んでもいない家の管理や維持にお金や時間がかかる事。現金化したいと思ったときに賃借人が入居中だと売却価格が安くなる事。借り手がスムーズに決まらなければ賃料を得る事が出来ない空き室リスクがある事等が挙げられます。家賃滞納の可能性も考えられます。

家賃の滞納は困りますね。実際に支払いが遅れてドキドキしたこともあるので…。

家賃を滞納して、その上ずさんな使い方をされたなんて言うのは目も当てられません。お客様は今お住まいの一戸建てからマンションへのお引越しはどうお考えですか? 

年を取るとマンション住まいも良いかなと思ったのですが、やはり愛着あるのは今住んでいる一軒家かな。

なるほど。長年住み慣れたお家ですと住みやすいですよね。

そう。次引っ越すなら…老人ホームかな。

かしこまりました。そうしましたら、今のまま戸建にお住まいになって、空室になったマンションを売りに出すか賃貸に出すか考えませんか?

そうですね。その方がいいかも知れないですね。

それでは、マンションの修繕にいくらかかるかお見積りを取り、売却査定額を算出致します。そのうえで、賃貸にするか売却するかご検討下さい。また、ご家族でこの不動産を譲りたいと思う方、住みたいとおっしゃっている方がいればご意向を確認してみてはいかがでしょうか。

まとめ

持ち家をお持ちの方からよく「賃貸にしたらどうなるの?」と言ったお問合せを頂きます。今回のように住宅ローンの残高がなければ、単純に家賃分が収入になるので活用する事もオススメ致します。場所や物件によっては借り手が引く手あまたで、空き家期間もそう考えなくても大丈夫な事もあります。ただし、空き家にしておくのはもったいないから賃貸にするのと、賃貸経営を考えているのではご提案も異なります。いずれにしろ、居住用の物件でも賃貸物件でも、ご自身の大切な財産ですので、きちんと維持・管理して頂く必要がございます。どちらがお客様にとってより良い選択なのか、ご提案致します。ぜひお気軽にご相談下さい。